中國消費者報?？谟?疫情來襲，部分地區(qū)試圖為樓市松綁，但近些年來堅決破除房地產(chǎn)依賴的海南卻反其道而行之，再次加碼對房地產(chǎn)市場的約束。
海南加碼樓市調(diào)控
3月7日，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責任制的通知》。《通知》創(chuàng)新提出發(fā)展安居型商品住房，對在海南省已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭(含夫妻雙方及未成年子女)，停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房。同時提出，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實行現(xiàn)房銷售制度。
業(yè)內(nèi)人士認為，海南第一個明確收緊調(diào)控對市場有一定的影響，最近多個城市松綁房地產(chǎn)調(diào)控被叫停，使得市場對房地產(chǎn)政策松綁預期降低。
海南省在《通知》中提出明確總體要求、明確部門職責、落實主體責任、健全住房體系、分類精準施策、規(guī)范市場秩序、落實目標任務(wù)和加強組織領(lǐng)導等方面內(nèi)容。
從《通知》內(nèi)容來看，新政中的核心有三點：
首先，發(fā)展安居型商品住房。
《通知》提出，通過發(fā)展安居型商品住房，滿足居民家庭基本住房需求。其中，安居型商品住房是海南省參照省外做法、結(jié)合海南實際，創(chuàng)新提出的住房類型。安居型商品住房主要面向無房或人均住房面積未達到平均水平的居民家庭銷售，限定銷售對象、銷售價格、套型面積和轉(zhuǎn)讓條件，采取政府主導、市場化運作方式建設(shè)，具有政策保障性質(zhì)的商品住房。
海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長霍巨燃表示，此舉目的是讓符合條件的本地居民家庭和引進人才，能夠以與自身收入水平相適應(yīng)的價格購買一套住房，提升其獲得感、幸福感，真正享受到海南自貿(mào)區(qū)(港)建設(shè)紅利。今年，海南省政府工作報告已將穩(wěn)妥推進安居型商品住房建設(shè)列為重點工作任務(wù)之一。近期，海南省擬在需求較大、住房價格較高、住房問題較突出的市縣開展安居型商品住房試點建設(shè)。具體輪候條件、分配次序等在試點建設(shè)中逐步完善。下一步，將根據(jù)試點情況，總結(jié)經(jīng)驗，分步實施，逐步推開。
其次，本地居民家庭限購兩套住房。
《通知》提出，對在海南省已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭(含夫妻雙方及未成年子女)，停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房。
對此，霍巨燃稱堅持“房住不炒”，遏制投機炒房，不僅是針對省外居民，還包括本地居民。為進一步遏制投機炒房行為，回歸住房民生和居住屬性，同時為防止占用過多社會公共資源，為自貿(mào)港建設(shè)提供充分的空間要素保障，《通知》參照國內(nèi)部分城市的做法，提出實行本地居民購買多套住房的限購政策。
第三，改革商品住房預售制度，實行現(xiàn)房銷售。
《通知》提出，自文件印發(fā)之日起，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實行現(xiàn)房銷售制度。按照國家《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，現(xiàn)房銷售的房屋應(yīng)通過竣工驗收且供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件。
霍巨燃表示，目前因商品住房實行預售制度引發(fā)的質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設(shè)施不落實、違規(guī)銷售甚至開發(fā)商收錢跑路等一系列問題，成為房地產(chǎn)投訴和糾紛的最主要因素。為從根本上杜絕因預售制度帶來的系列問題，《通知》提出改革商品住房預售制度。
此外，《通知》還提出，海南省下一步將加快發(fā)展旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn);繼續(xù)實施棚戶區(qū)改造和大力推進老舊小區(qū)改造，滿足人民群眾改善性住房需求;有序?qū)嵤┮M人才住房保障，積極創(chuàng)造良好的人才居住環(huán)境，推動實現(xiàn)全省人民住有所居。
實際上，海南省自2018年4月22日實施“全域限購”政策以來，房地產(chǎn)調(diào)控成效明顯，基本達到預期目標。
據(jù)了解，2019年海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降22.1%，商品房銷售面積、銷售金額分別下降42.1%、38.8%，銷售均價保持在1.5萬元/平方米左右，價格基本平穩(wěn)。同時，海南省主動作為，加快調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟運行保持總體平穩(wěn)，2019年海南省生產(chǎn)總值增長5.8%,剔除房地產(chǎn)業(yè)后增長6.3%。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，海南省三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化為20.1：20.6：59.3，服務(wù)業(yè)比重提高0.9個百分點、對經(jīng)濟增長的貢獻達75%左右，十二個重點產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率為67.3%。固定資產(chǎn)投資與地區(qū)生產(chǎn)總值比例下降12.4個百分點至59.6%。非房地產(chǎn)投資占比58.4%，提高6.9個百分點。2019年全省經(jīng)濟社會呈現(xiàn)走勢向好、結(jié)構(gòu)趨優(yōu)、動能轉(zhuǎn)強、效益提升、更可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展態(tài)勢，為海南自由貿(mào)易港建設(shè)打下堅實基礎(chǔ)。
而本次政策進一步加碼房地產(chǎn)調(diào)控，海南省擺脫房地產(chǎn)依賴的決心，可見一斑。
霍巨燃表示，這次新冠肺炎疫情對海南房地產(chǎn)業(yè)造成了一定影響，但通過落實海南省政府支持中小企業(yè)共渡難關(guān)八條措施、幫助企業(yè)復工復產(chǎn)七條措施和其他扶持措施，可以有效幫助房地產(chǎn)企業(yè)解決困難，渡過難關(guān)，加快復工復產(chǎn)，降低對房地產(chǎn)業(yè)的影響。《通知》的出臺，并不是針對新冠肺炎疫情影響，放寬房地產(chǎn)市場調(diào)控，而是為了進一步貫徹落實國家關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責任制的要求，鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成效，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，原來的調(diào)控政策繼續(xù)保持不變，并進一步完善。
各地調(diào)控政策各成特色
與海南新政相對應(yīng)的是，2月以來全國大多數(shù)城市針對房地產(chǎn)的政策微調(diào)顯得更為友好，這也意味著各城市的房地產(chǎn)調(diào)控正在走向分化。
3月6日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳對外發(fā)布《關(guān)于統(tǒng)籌推進住建領(lǐng)域疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展工作的實施意見》，要求統(tǒng)籌做好住建領(lǐng)域經(jīng)濟社會發(fā)展工作，適度降低商品房預售條件和預售資金監(jiān)管留存比例。
《意見》明確表示，2020年6月30日前，已領(lǐng)取施工許可證的房地產(chǎn)開發(fā)項目，因疫情影響施工建設(shè)的，在完成基礎(chǔ)工程前提下，適度降低申請商品房預售許可的建設(shè)進度條件。已領(lǐng)取商品房預售許可證的項目，視情增加1-2個商品房預售監(jiān)管資金撥付節(jié)點，并適度降低各撥付節(jié)點監(jiān)管資金留存比例，但一般不低于《山東省商品房預售資金監(jiān)管辦法》規(guī)定的留存比例10個百分點。
而近期類似的房地產(chǎn)“維穩(wěn)”政策并不少。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅2月份就有超過70個城市出臺了不同程度的房地產(chǎn)政策。其中，內(nèi)容涵蓋放寬預售條件、減少企業(yè)資金壓力、延緩公積金月供以及下調(diào)公積金首付比例等。
值得注意的是，此前河南省駐馬店市發(fā)布的房地產(chǎn)政策中，也存在一定程度上刺激個人購房需求的舉動。但此后駐馬店市人民政府被河南省委、省政府約談，要求其提高政治站位，堅持“房住不炒”定位，切實落實城市主體責任，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)性、穩(wěn)定性，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，實現(xiàn)穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期目標。隨后，一線城市中第一個松綁“商服類項目”的廣州，政策也出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。
從“打補丁”的駐馬店到廣州“一日游”，再到海南的全面收緊，說明監(jiān)管層始終保持對房地產(chǎn)政策調(diào)整的高度關(guān)注，地方房地產(chǎn)調(diào)控政策并非全面放松。
業(yè)內(nèi)人士認為，在當前“房住不炒”的定位與“因城施策”的基調(diào)下，地方出臺對于需求端的過度刺激政策，對市場心理影響較大，容易引起市場炒作，難免被叫停。實際上，這也給地方敲響了警鐘。在未來調(diào)整政策時需要更加慎重，防止在疫情期間出現(xiàn)放松調(diào)控的現(xiàn)象。
另外，從最近央行方面的多次表態(tài)看，仍要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，以及“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。
近日，住建部部長王蒙徽在人民日報上發(fā)表的《推動住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展》一文中強調(diào)，堅持“穩(wěn)”字當頭，全面落實因城施策、穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期的長效管理調(diào)控機制，堅決防范化解房地產(chǎn)市場風險。要長期堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，繼續(xù)穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制方案，建立和完善政策協(xié)同、調(diào)控聯(lián)動、監(jiān)測預警、輿情引導、市場監(jiān)管等房地產(chǎn)調(diào)控體制機制，落實城市主體責任，因城施策、分類指導，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。
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