中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者孫蔚）住宅小區(qū)是普通百姓生活的家園，而物業(yè)公司其實(shí)就是業(yè)主們花錢(qián)雇來(lái)的“大管家”，社區(qū)的管理、養(yǎng)護(hù)、修繕、規(guī)劃，都離不開(kāi)物業(yè)公司的操持。
對(duì)于大多數(shù)業(yè)主來(lái)說(shuō)，物業(yè)費(fèi)一年一交，物業(yè)公司讓交多少就交多少，但物業(yè)費(fèi)到底怎么花的一概不知。如今，隨著新版《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)正式實(shí)施，物業(yè)費(fèi)不再是筆糊涂賬。
實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)
物業(yè)費(fèi)到底交多少合適?物業(yè)費(fèi)調(diào)整是物業(yè)管理的難題之一?！稐l例》明確表示，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行協(xié)商，并適時(shí)調(diào)整。同時(shí)，要求市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目清單，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)監(jiān)測(cè)并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人在協(xié)商物業(yè)費(fèi)時(shí)參考。
聘請(qǐng)物業(yè)公司來(lái)“管家”，人們都愿意找服務(wù)好、性?xún)r(jià)比高的。那么如何判定自己小區(qū)的物業(yè)公司收費(fèi)是否合理?物業(yè)公司應(yīng)提供哪些服務(wù)?北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化并不意味著物業(yè)公司可以漫天要價(jià)。市住建主管部門(mén)、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的監(jiān)督和審計(jì)能給業(yè)主提供翔實(shí)的參考，小區(qū)的物業(yè)公司提供了哪些服務(wù)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目如何收費(fèi)，可以一一對(duì)照。這樣，聘請(qǐng)適合的物業(yè)公司，了解應(yīng)該得到的服務(wù)，維護(hù)自身的權(quán)益，業(yè)主們的思路會(huì)更明確，實(shí)操起來(lái)也明明白白。良性的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，更能讓業(yè)主享受到“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)，也更加符合物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展規(guī)律。
針對(duì)業(yè)主們關(guān)心的“小區(qū)樓房外墻脫落、砸壞車(chē)，甚至砸傷人，物業(yè)有無(wú)責(zé)任”的問(wèn)題，《條例》明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、消防設(shè)施等易于發(fā)生安全風(fēng)險(xiǎn)的設(shè)備設(shè)施和部位加強(qiáng)日常巡查和定期養(yǎng)護(hù);采取必要的安全保障措施，防止建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落。物業(yè)服務(wù)人員如違反了這一規(guī)定，將由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門(mén)責(zé)令限期改正，處2萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下的罰款。
支出情況應(yīng)公示
有業(yè)主向記者反映，小區(qū)的物業(yè)將部分綠化帶改造成了停車(chē)場(chǎng)、收取停車(chē)費(fèi)，可是物業(yè)公司從來(lái)不公開(kāi)賬目，收的物業(yè)費(fèi)和停車(chē)費(fèi)干什么用業(yè)主根本不知道。當(dāng)業(yè)主要求出示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，物業(yè)不出示，業(yè)主如果以此為由拒不交物業(yè)費(fèi)就不讓停車(chē)，甚至不配合買(mǎi)水、買(mǎi)電。
不少業(yè)主接受記者采訪時(shí)表示，如果能夠提供更好的物業(yè)服務(wù)，他們?cè)敢舛喑鲂┪飿I(yè)費(fèi)，但前提和關(guān)鍵是收取的費(fèi)用必須是合理的、有依據(jù)的。“想讓業(yè)主信任物業(yè)公司，最好的辦法就是把賬目公開(kāi)，每一筆錢(qián)花在哪里，讓大家看得明明白白，業(yè)主的異議就會(huì)減少。”
針對(duì)業(yè)主們最為關(guān)心的這一問(wèn)題，《條例》明確表示，為了讓更多業(yè)主了解物業(yè)的服務(wù)情況，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄，如實(shí)公示、及時(shí)更新上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算;上一年度公共水電費(fèi)用分?jǐn)偳闆r、物業(yè)費(fèi)、公共收益收支與專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用情況;車(chē)位、車(chē)庫(kù)出售出租情況等信息。還可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)方式告知全體業(yè)主。
業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，許多物業(yè)公司從來(lái)不公示賬目，這是造成業(yè)主和物業(yè)公司之間矛盾的關(guān)鍵。“要解決業(yè)主和物業(yè)之間的矛盾，最基本的就是要保障業(yè)主知情權(quán)，使業(yè)主能夠有效獲取與物業(yè)管理相關(guān)的信息，物業(yè)真實(shí)、客觀地曬出賬單，能夠化解矛盾，促進(jìn)彼此信任。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示。
經(jīng)營(yíng)收入歸業(yè)主
小區(qū)地下室出租的租金都干嗎了?娛樂(lè)健身場(chǎng)所、停車(chē)場(chǎng)等租金和盈利用在小區(qū)建設(shè)上了嗎?小區(qū)電梯廣告位的收入都?xì)w了誰(shuí)?在《條例》中，關(guān)于小區(qū)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)性收入歸業(yè)主所有的規(guī)定讓人歡欣鼓舞。“小區(qū)本來(lái)停車(chē)就緊張，但保安還是不斷地放社會(huì)車(chē)輛進(jìn)入小區(qū)。”某小區(qū)業(yè)主王女士告訴記者，物業(yè)此舉就是為了賺“外快”。外來(lái)車(chē)輛進(jìn)入小區(qū)停放必須繳納10元停車(chē)費(fèi)，王女士家的小區(qū)周?chē)＼?chē)需求旺盛，這筆錢(qián)自然進(jìn)了物業(yè)的腰包。王女士認(rèn)為，這筆“不菲”的停車(chē)費(fèi)應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)全體業(yè)主?！稐l例》明確指出，物業(yè)利用社區(qū)公共部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，應(yīng)將公共收益單獨(dú)列賬，收入歸全體業(yè)主所有。這樣一來(lái)，小區(qū)的商鋪、娛樂(lè)健身場(chǎng)所、停車(chē)場(chǎng)、電梯廣告位等租金和盈利，也就成了明白賬。這些錢(qián)應(yīng)該如何分配，業(yè)主們就有了發(fā)言權(quán)。
有業(yè)主甚至欣喜地憧憬：“我們小區(qū)位于核心商業(yè)區(qū)周邊，各種廣告位特別受歡迎，而且價(jià)格不菲，是不是以后能有大筆收益來(lái)沖抵我們的物業(yè)費(fèi)了?”
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