中國(guó)消費(fèi)者報(bào)訊（記者孫蔚）2020年，對(duì)于北京限價(jià)房而言注定是不平凡的一年，限競(jìng)房地塊成交量大幅減少，市場(chǎng)上紛紛傳言限競(jìng)房即將退出歷史舞臺(tái)，剛需購(gòu)房者最后的購(gòu)房機(jī)會(huì)已然來(lái)到，事實(shí)果真如此嗎？記者對(duì)此采訪了有關(guān)專家。
限競(jìng)房限的是中高端項(xiàng)目?jī)r(jià)格
貝殼研究院分析師許小樂(lè)對(duì)記者表示，自2016年起，北京市為了限制地價(jià)與房?jī)r(jià)上漲，在土地“招拍掛”過(guò)程中引入新規(guī)則，對(duì)擬出讓地塊未來(lái)所建造的套型建筑面積及銷售均價(jià)進(jìn)行了限制，即“居住建筑規(guī)模中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上”,進(jìn)而起到穩(wěn)定剛需供應(yīng)和穩(wěn)房?jī)r(jià)的作用。自2018年限競(jìng)房入市，對(duì)整體房?jī)r(jià)的上漲起到較為明顯的抑制作用。2018年北京商品住宅成交均價(jià)同比下降3%，為2011年以來(lái)的首次下滑。
但是，從限競(jìng)房的價(jià)格來(lái)看，其對(duì)整體房?jī)r(jià)的調(diào)節(jié)策略主要在于對(duì)熱點(diǎn)區(qū)域的中高端項(xiàng)目的價(jià)格進(jìn)行限制，從而起到抑制熱點(diǎn)區(qū)域價(jià)格過(guò)快上漲的作用，進(jìn)而拉低整體房?jī)r(jià)增速。限競(jìng)房項(xiàng)目實(shí)則為中高端項(xiàng)目，而非純剛需項(xiàng)目。來(lái)自貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2016年限價(jià)地塊入市以來(lái)，限競(jìng)地塊的均價(jià)限價(jià)均高于一年后整體住宅市場(chǎng)的成交均價(jià)（按開(kāi)發(fā)周期一年計(jì)算）。同時(shí)，按照北京近兩年商品住宅成交均價(jià)平均增速預(yù)測(cè)，2021年每平方米成交均價(jià)在4.9萬(wàn)元左右，那么2020年成交限競(jìng)房項(xiàng)目限價(jià)將高于整體市場(chǎng)18個(gè)百分點(diǎn)，限競(jìng)房項(xiàng)目正在逐漸向高端項(xiàng)目靠攏。
2020年北京限價(jià)宅地成交占比大幅降低
2020年北京限價(jià)宅地成交規(guī)劃建筑面積為95萬(wàn)㎡，占總成交面積的16%，限價(jià)宅地成交占比大幅降低。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，截止2020年12月23日，已經(jīng)成交的限競(jìng)房地塊共1634萬(wàn)㎡，已成交限競(jìng)房面積為572萬(wàn)㎡，仍有65%的限競(jìng)房產(chǎn)品等待去化，按照當(dāng)前去化速度計(jì)算，限競(jìng)房產(chǎn)品至少需要5-10年才能去化完畢，充足的存量或許是限價(jià)宅地成交量減少的主因。
據(jù)許小樂(lè)介紹，2020年北京五環(huán)以內(nèi)限價(jià)宅地成交占比提升至25%，六環(huán)以外限價(jià)宅地成交占比逐步縮小至13%。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，自限競(jìng)房2018年入市以來(lái)，總?cè)セ蕿?6%，低于近三年整體新房市場(chǎng)72%的去化率，限競(jìng)房產(chǎn)品去化難度相對(duì)較大。另外，2018年以來(lái)累計(jì)供應(yīng)量在50萬(wàn)㎡以上的區(qū)域中，朝陽(yáng)區(qū)及豐臺(tái)區(qū)限競(jìng)房去化率較高，分別為87%和67%；而房山區(qū)和順義區(qū)去化率分別為47%和39%，低于平均水平?？梢?jiàn)區(qū)位價(jià)值對(duì)于限競(jìng)房的去化來(lái)講仍然是關(guān)鍵因素。
承擔(dān)房?jī)r(jià)穩(wěn)定器作用
截止到2020年12月23日，北京商品住宅市場(chǎng)中限競(jìng)房成交面積為301萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)33%，呈逐年上升走勢(shì)。就整體市場(chǎng)而言，限競(jìng)房的成交量占比也是逐步走高，成交占比達(dá)到45%，逐漸接近5成，加上限競(jìng)房產(chǎn)品存量較大，且其肩負(fù)著價(jià)格穩(wěn)定器的重要作用，短期內(nèi)不會(huì)退出市場(chǎng)，預(yù)計(jì)短期內(nèi)北京新房市場(chǎng)價(jià)格增速將保持穩(wěn)定，房?jī)r(jià)大幅上漲的可能性較小。
隨著限競(jìng)房項(xiàng)目供應(yīng)結(jié)構(gòu)向高端項(xiàng)目?jī)A斜，其供應(yīng)策略亦開(kāi)始調(diào)整。2020年12月，北京市昌平區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)兩宗限價(jià)地塊，出讓公告中將“居住建筑規(guī)模中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上”中“套型建筑面積”的表述改為“套內(nèi)建筑面積”，“套型建筑面積”相較于“套內(nèi)建筑面積”多出了公攤面積，而普通商品住宅的公攤面積一般在20%-30%，可見(jiàn)此調(diào)整意味著未來(lái)受“70/90政策”限制的項(xiàng)目，70%的住宅產(chǎn)品建筑面積上限將提升至110-120平方米。限競(jìng)房“套型”變“套內(nèi)”的政策調(diào)整符合市場(chǎng)需求。限競(jìng)房的價(jià)格實(shí)際上對(duì)應(yīng)的客戶群體中剛改客戶多于首置客戶，尤其對(duì)于高端項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，原來(lái)的“70/90政策”將大部分產(chǎn)品建筑面積限制在90平方米以下，主要為一居、二居和小三居產(chǎn)品，難以滿足改善客戶需求。此次“套型”變“套內(nèi)”實(shí)則增加戶型建筑面積至110-120平方米，提供了擴(kuò)大改善產(chǎn)品供應(yīng)量的空間，此為限競(jìng)房制度在發(fā)展過(guò)程中順應(yīng)市場(chǎng)需求的策略調(diào)整，將指導(dǎo)未來(lái)限競(jìng)房項(xiàng)目提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，從而促進(jìn)市場(chǎng)去化效率。許小樂(lè)預(yù)計(jì)未來(lái)，限競(jìng)房作為價(jià)格穩(wěn)定器仍將與新房市場(chǎng)共存，但供應(yīng)策略將隨著市場(chǎng)表現(xiàn)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整和優(yōu)化。
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