中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道(記者孫蔚)近日，北京市規(guī)劃與自然資源委員會(huì)公告第二批土地集中供地，此批次共出讓43宗宅地，總建設(shè)用地約244公頃，總規(guī)劃建面約496萬(wàn)平米。排除一宗招標(biāo)項(xiàng)目以外，總起始價(jià)約1358.7億元。
土地供應(yīng)放量
與首批次相比，此批次加大供應(yīng)規(guī)模，出讓宅地增加13宗，建設(shè)用地與規(guī)劃建面均增加44%左右，總起始價(jià)增加約32%。貝殼研究院分析師潘浩對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，此批次供地涉及13個(gè)行政區(qū)，核心區(qū)域(朝陽(yáng)、昌平、豐臺(tái)、大興、海淀、石景山、通州)的規(guī)劃建面占比64.1%，比首批次核心區(qū)域供應(yīng)的85.4%下降約21個(gè)百分點(diǎn)。具體從行政區(qū)來(lái)看，供應(yīng)前五分別是朝陽(yáng)、房山、昌平、大興、門(mén)頭溝，占比總規(guī)劃建面分別是15.1%、13.1%、12.1%、10.9%與10.9%。
與首批次相比，此次土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)更為均衡。值得注意的是，房山此次加大供應(yīng)量的力度最強(qiáng)，其次是昌平、門(mén)頭溝與平谷，順義也從首批次缺席，到此次有2宗地出讓。進(jìn)一步具體地塊來(lái)看，孫河板塊此次有6宗地供應(yīng)出讓，實(shí)屬意外，孫河相比于其他板塊，是北京唯一一個(gè)先規(guī)劃后建設(shè)的區(qū)域，其容積率相對(duì)較低，且綠化環(huán)境優(yōu)、國(guó)際學(xué)校與醫(yī)療等配套資源完善，疊加拍地規(guī)則相對(duì)寬松，預(yù)計(jì)房企關(guān)注度會(huì)較高。
潘浩表示，本次供地有13宗地塊配建保障性租賃住房，總規(guī)劃建面為23.62萬(wàn)平方米，較首批次21.41萬(wàn)平米增長(zhǎng)10.3%，占比總規(guī)劃建面兩次均在5%-6%左右，表明保障性租賃住房的供應(yīng)穩(wěn)定，有效支撐“夾心層”群體的購(gòu)房需求。
供地價(jià)格回落有助于進(jìn)一步平抑房?jī)r(jià)
潘浩對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，與首批次相比，由于此次供地非核心區(qū)域供應(yīng)量較大，因此起始樓面價(jià)有所回落，從30025元/平方米下跌8.32%至27527元/平方米，進(jìn)一步平抑土地市場(chǎng)價(jià)格。
從行政區(qū)來(lái)看，呈現(xiàn)分化現(xiàn)象，大興區(qū)以及海淀區(qū)由于所推出地塊本身素質(zhì)較優(yōu)，因此起始樓面價(jià)分別增長(zhǎng)40.2%與52.94%，而其他行政區(qū)的起始樓面價(jià)皆有不同程度的下降。如昌平區(qū)明顯下跌46.96%，主要原因是此次供應(yīng)地塊無(wú)首輪宗地優(yōu)質(zhì)，疊加其中1宗地為共有產(chǎn)權(quán)房，其起始樓面價(jià)較低，進(jìn)而有效平抑昌平區(qū)整體起始樓面均價(jià)。i
潘浩認(rèn)為，一是此次供地相較第一批次整體加大供應(yīng)量，有助于平衡市場(chǎng)供需關(guān)系；二是此次供地非核心區(qū)域的供應(yīng)占比提高，調(diào)低整體起拍樓面價(jià)，可以進(jìn)一步平抑土地市場(chǎng)價(jià)格；三是增加保障性租賃住房的供應(yīng)規(guī)模，進(jìn)一步支撐“夾心層”購(gòu)房需求；四是與首批次拍地規(guī)則相比，此次規(guī)則有更細(xì)致的優(yōu)化，一地一策的機(jī)制更為成熟，如設(shè)定溢價(jià)率最高在15%，有效杜絕部份宗地高溢價(jià)情形，進(jìn)而平穩(wěn)土地競(jìng)拍市場(chǎng)。綜合而言，此次供地對(duì)企業(yè)端、消費(fèi)者端與市場(chǎng)端均有所顧及，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)朝向“三穩(wěn)”道路穩(wěn)步邁進(jìn)。
拍地規(guī)則更加精細(xì)優(yōu)化
在備受關(guān)注的拍地規(guī)則方面，潘浩對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，北京首批供地在7月時(shí)受到住建部肯定，疊加積極響應(yīng)自然資源部的會(huì)議，此次供地在原來(lái)限地價(jià)、競(jìng)品質(zhì)等工具使用下，有了更精細(xì)的規(guī)則優(yōu)化，主要特征有：
一是整體溢價(jià)率的上限區(qū)間收窄，每宗地塊均為房企留下一定程度的利潤(rùn)空間。此批次的平均上限溢價(jià)率為9.93%，雖然比首批次的8.6%有些微提高，但首批次有3宗地的溢價(jià)率在20%-25%之間，16宗地上限溢價(jià)率為15%，整體上限溢價(jià)率區(qū)間為2.5%-25%之間。此次各宗地的上限溢價(jià)率區(qū)間收窄，皆位于5%-15%區(qū)間，除了穩(wěn)地價(jià)外，杜絕個(gè)別地塊溢價(jià)率過(guò)高情形。
二是大力推行競(jìng)品質(zhì)方案。43宗地塊中，36宗地為競(jìng)品質(zhì)宗地，其占比84%，相比于首輪8宗地，占比27%有明顯提升。7月時(shí)住建部已明確肯定北京競(jìng)品質(zhì)的舉措，從已出臺(tái)第二次集中供地規(guī)則的城市來(lái)看，多數(shù)城市已將競(jìng)品質(zhì)作為土拍市場(chǎng)的重要規(guī)則之一，未來(lái)有望在更多城市擴(kuò)容，競(jìng)品質(zhì)方案或成為土拍市場(chǎng)的標(biāo)配規(guī)則。
三是6宗地首次引入觸頂搖號(hào)機(jī)制。搖號(hào)可以說(shuō)是鼓勵(lì)“人人有機(jī)會(huì)”，從北京首批次拿地企業(yè)來(lái)看，規(guī)模房企拿地占比較高，因此不難理解此次有部分宗地嘗試使用搖號(hào)規(guī)則。從無(wú)錫已結(jié)束的第二次集中供地看亦是如此，無(wú)錫此次拍地采用全部宗地觸頂搖號(hào)，其第二批集中供地前50規(guī)模房企拿地金額占總成交金額28.8%，與首批集中供地前50房企拿地金額占比69.0%呈現(xiàn)顯著下滑，表明通過(guò)搖號(hào)的方式，中小規(guī)模房企、本土房企均有機(jī)會(huì)競(jìng)地成功，市場(chǎng)呈現(xiàn)多元競(jìng)爭(zhēng)局面。
四是創(chuàng)新引入“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積”規(guī)則。大興區(qū)黃村鎮(zhèn)的一宗地試點(diǎn)“競(jìng)限價(jià)→競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積→競(jìng)品質(zhì)”，為北京此次拍地規(guī)則上的創(chuàng)新，對(duì)購(gòu)房者而言，現(xiàn)房銷(xiāo)售能更直觀地確保質(zhì)量和品質(zhì)，保障消費(fèi)者權(quán)益;對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，現(xiàn)房銷(xiāo)售無(wú)疑對(duì)資金周轉(zhuǎn)能力有更嚴(yán)格的要求，同時(shí)，杭州第二次集中供地中，有10宗地明確要求是現(xiàn)房銷(xiāo)售，從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，未來(lái)現(xiàn)房銷(xiāo)售或在更多城市擴(kuò)容，房企需提升“慢的能力”。資金實(shí)力不足以及資金運(yùn)轉(zhuǎn)不健康的企業(yè)將逐漸退出市場(chǎng)。
五是嚴(yán)格資金和資質(zhì)審查。明確競(jìng)買(mǎi)企業(yè)需具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、土地款需均為競(jìng)買(mǎi)人自有資金、禁馬甲公司，上述舉措能有效降低非開(kāi)發(fā)類企業(yè)參與住宅用地炒作的現(xiàn)象，疊加嚴(yán)控自有資金來(lái)源，能更有力減少房企借聯(lián)合開(kāi)發(fā)提高拿地資金杠桿的風(fēng)險(xiǎn)與隱患。
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