中國(guó)消費(fèi)者報(bào)北京訊（記者孫蔚） 3月29日，《2022房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500測(cè)評(píng)研究報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）發(fā)布。這項(xiàng)由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院共同主辦的測(cè)評(píng)工作已連續(xù)開(kāi)展14年，相關(guān)測(cè)評(píng)成果備受行業(yè)關(guān)注。《報(bào)告》指出，房地產(chǎn)行業(yè)高周轉(zhuǎn)模式遇到瓶頸，目前房企違約仍有爆發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，短期內(nèi)大部分企業(yè)的償債壓力難言改善。隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯的改變，行業(yè)規(guī)?；疽?jiàn)頂，分化格局繼續(xù)加劇，企業(yè)需要改變路徑依賴，真正回歸產(chǎn)品時(shí)代，堅(jiān)持長(zhǎng)期主義。
《報(bào)告》顯示，2022房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500前三位由萬(wàn)科、中海、保利占據(jù)。其中，萬(wàn)科蟬聯(lián)第一，中海、保利分別位列第二、三位，碧桂園、招商蛇口、華潤(rùn)、龍湖、融創(chuàng)、金地、新城分列四至十位。
與2021年相比，2022年行業(yè)排名變動(dòng)率明顯變大。其中，TOP10變動(dòng)率為20%， TOP50變動(dòng)率為26%。產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)秀，財(cái)務(wù)成本控制良好的房企排名提升明顯，規(guī)模巨大但流動(dòng)性出現(xiàn)問(wèn)題的房企則排名下降較多。
從測(cè)評(píng)結(jié)果來(lái)看，2021年TOP10 、TOP50、TOP100、TOP200銷(xiāo)售金額分別約占TOP500銷(xiāo)售金額的30%、65%、83%、92%。相較于2020年的33%、68%、82%、94%，TOP10、TOP50房企集中趨勢(shì)有所下降，這主要是因?yàn)椴糠忠?guī)模房企因出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)未入榜單或排名大幅下滑。
易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，2021年是房地產(chǎn)行業(yè)具有歷史意義的轉(zhuǎn)折年份，可以預(yù)見(jiàn)行業(yè)規(guī)?；疽?jiàn)頂。隨著行業(yè)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，房地產(chǎn)將真正回歸產(chǎn)品時(shí)代，產(chǎn)品力提升成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新要求。一方面，產(chǎn)品品質(zhì)從拿地開(kāi)始即獲得高度重視；另一方面，房企對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)越來(lái)越重視，在產(chǎn)品維度上更多關(guān)注健康、舒適、環(huán)保等因素，從而在高品質(zhì)中獲得溢價(jià)。
在房企利潤(rùn)空間有限，周轉(zhuǎn)情況提升緩慢的情況下，房企內(nèi)部分化加劇。許多房企通過(guò)戰(zhàn)略收縮、調(diào)整組織架構(gòu)、降本增效來(lái)控制成本。為了應(yīng)對(duì)現(xiàn)金流壓力，房企紛紛采取多種方式進(jìn)行補(bǔ)救，以加強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)自身的信心。面對(duì)不確定的未來(lái)，各大龍頭房企掌舵人也在年度工作會(huì)議上提出了新規(guī)劃，內(nèi)容主要圍繞穩(wěn)定健康發(fā)展、降本增效、發(fā)展數(shù)字化、全面提高競(jìng)爭(zhēng)力展開(kāi)。
從TOP500房企融資情況來(lái)看，2021年TOP50房企融資總額為10540億元，較2020年下降2.34%。分季度來(lái)看，2021年第一季度融資額度最高，約有3258億元；第二季度融資額較第一季度下降了8.76%。下半年，受部分企業(yè)違約事件影響，融資額繼續(xù)下降，尤其是第四季度，僅有1713億元，約為第一季度融資額的五成。
從TOP500房企“三道紅線”達(dá)標(biāo)率來(lái)看，2021年三季度剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)標(biāo)率略有上升，而凈負(fù)債率與現(xiàn)金短債比達(dá)標(biāo)率稍有下降。研究報(bào)告顯示，近兩年，房企整體償債規(guī)模仍處在高位，償債缺口對(duì)房企短期資金池深度具有不小的考驗(yàn)，從海外債到期余額來(lái)看，未來(lái)三年房企仍然面臨較大的還債壓力。
從絕對(duì)盈利能力來(lái)看，TOP500房企各項(xiàng)指標(biāo)與TOP50房企相差甚遠(yuǎn)，這表明中小企業(yè)的業(yè)績(jī)疲弱，增長(zhǎng)乏力。將TOP50房企與TOP500房企進(jìn)行對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，頭部企業(yè)在相對(duì)盈利能力方面更具優(yōu)勢(shì)，行業(yè)內(nèi)部分化趨勢(shì)明顯。
對(duì)此，丁祖昱建議，房地產(chǎn)行業(yè)已不再處于僅僅依靠提高市場(chǎng)規(guī)模、依賴房?jī)r(jià)上漲就能實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)的時(shí)代了。存量時(shí)代，快速賺大錢(qián)的機(jī)會(huì)越來(lái)越少，持續(xù)、精細(xì)化經(jīng)營(yíng)漸成主流。在主業(yè)方面，房企需回歸產(chǎn)品本身，精耕細(xì)作、持續(xù)打磨，尋找新的營(yíng)銷(xiāo)路徑，在控制風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)兼顧民生保障。在第二曲線上，未來(lái)房企需要理性選擇賽道，開(kāi)辟新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。
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