編者按 2019年的房地產(chǎn)市場在跌宕起伏中落下帷幕，站在樓市發(fā)展的“十字路口”，行業(yè)共振在深處激蕩?；厥走@一年，房地產(chǎn)行業(yè)在“房住不炒”的總基調(diào)下堅毅前行。盡管市場整體規(guī)模相較上一年度有所增加，但部分企業(yè)仍面臨轉(zhuǎn)型帶來的“陣痛”，行業(yè)分化與洗牌仍在繼續(xù)。同時，在各地因城施策的調(diào)控政策影響下，開發(fā)商與購房者同趨理性，樓市新常態(tài)已逐漸形成。在新的市場形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)走勢又將如何?讓我們回顧2019年，展望2020年，或許可以從中窺見一二。
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中國消費者報報道（記者 孫蔚）
因城施策
在全面落實房地產(chǎn)長效管理機制政策的主導下，樓市的調(diào)控方向持續(xù)朝著穩(wěn)定發(fā)展，因城施策、分類指導成為2019年樓市調(diào)控的突出特點。
2019年4月中央提出要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調(diào)控機制;7月中央再次提出，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2019年全國各地發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控政策已達575次，遠遠超出2018年全年的450次。僅11月份，各地發(fā)布了多達72次調(diào)控政策，2018年同期只有20次。
在“穩(wěn)”字當頭的前提下，因城施策的分量將更重。調(diào)控政策既要避免一線城市樓市過熱，造成新的風險，也要有步驟地緩解三四線城市所面臨的去庫存壓力。在此背景下，因城施策、一城一策成為樓市宏觀調(diào)控的主流。這意味著地方政府會將一些不符合市場形勢的調(diào)控政策進行調(diào)整。
對此，業(yè)內(nèi)人士表示，與2018年相比，因城施策在2019年得到了進一步的深化，更明顯地突出了分類調(diào)控的精神。各地政策的微調(diào)必須在確保“穩(wěn)”的前提下進行，對于趁勢漲價、破壞市場秩序的行為必將受到嚴格監(jiān)管。
融資收緊
此輪調(diào)控堅守“房住不炒”原則，持續(xù)收緊房地產(chǎn)融資。2019年5月17日，銀保監(jiān)會發(fā)布《中國銀保監(jiān)會關于開展“鞏固治亂象成果 促進合規(guī)建設”工作的通知》，對于金融機構(gòu)存在的重點領域問題進行整治，明確要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機構(gòu)不得違規(guī)進行房地產(chǎn)融資。7月、8月，銀保監(jiān)會連續(xù)對房地產(chǎn)信托、銀行進行整治約談，同時對開發(fā)貸、境外發(fā)債等多種融資方式進行進一步限制。
央行數(shù)據(jù)顯示，2019年三季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額11.24萬億元，同比增長11.7%，增速較上年末回落10.8個百分點，連續(xù)14個月回落。前三季度新增的房地產(chǎn)開發(fā)貸款1萬億元，占同期各項貸款增量的7.7%，占比較上年全年相比低3.9個百分點。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)融資門檻大幅提高，房企紛紛轉(zhuǎn)向海外融資市場，但房企海外發(fā)債的成本也在不斷上升。1-11月，房企海外債券發(fā)行規(guī)模為4603.4億元，同比增長33.6%;海外債券融資成本為8.33%，同比上升0.94個百分點。
此前召開的國務院常務會議提出，2020年專項債資金不得用于土地儲備和房地產(chǎn)等領域。這意味著土地儲備的專項債資金來源也被堵住了。
房貸換錨
對于老百姓而言，除了關心房價漲跌之外，房貸利率調(diào)整也一直牽動著他們的心。2019年房貸利率迎來大改革，從此再無“打折”的房貸。
2019年8月16日，國務院常務會議部署運用市場化改革辦法推動實際利率水平明顯降低和解決“融資難”問題。8月17日，中國人民銀行立即響應，表示將改革完善貸款市場報價利率，也就是LPR形成機制，自8月20日開始每月20日將按照新的報價機制發(fā)布貸款市場報價利率LPR，作為各銀行新發(fā)放貸款定價的主要參考，同時作為浮動利率貸款合同的定價基準。
在LPR新機制出爐后，8月25日，央行發(fā)布公告稱，自2019年10月8日起，新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率將參照貸款市場報價利率(LPR)進行定價。首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。
12月28日，央行發(fā)布重磅消息，從2020年3月1日開始，存量房貸利率的定價基準將由貸款基準利率轉(zhuǎn)換為LPR市場浮動利率。不愿意接受LPR市場浮動利率的，可以但僅有一次選擇固定利率的機會。
房貸利率定價機制的調(diào)整直接關系到千家萬戶切身利益，也必將對國計民生、宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生重大影響。
搶人大戰(zhàn)
2019年，從一線到三線，從內(nèi)陸到沿海，各大城市在“搶人”上使出了渾身解數(shù)：送戶籍、送錢、送房子，積極推行各種人才引進政策。
據(jù)不完全統(tǒng)計，2019年以來全國已經(jīng)有超過160個城市發(fā)布了各種人才政策，與2018年同期相比上升超過40%，其中超過30個城市陸續(xù)出臺了新的落戶政策。各城市除了敞開落戶大門外，還實實在在動用了補貼吸引人才。據(jù)了解，寧波、柳州、南寧、蘇州、吉林、廈門、南通等地都開出超百萬元的高補貼吸引優(yōu)秀人才，寧波人才安家補貼最高達800萬元。除了常規(guī)的落戶和補貼之外，一些城市還出臺了個人所得稅補貼等更為個性化的政策。
不過，對于各大城市而言，“搶人”只是第一步。雖然大部分城市的人才政策會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響，但如何留住人才、利用人才激發(fā)城市的發(fā)展活力，才是更重要的問題。畢竟，“搶人”的目標應該是城市可持續(xù)發(fā)展、經(jīng)濟平穩(wěn)增長，而不是賣房。
規(guī)范租賃
隨著房地產(chǎn)市場逐步從增量時代進入存量時代，政策方面的鼎力相助使得住房租賃市場迎來前所未有的發(fā)展機遇。而各地政府也加速出臺有關住房租賃市場的扶持政策，據(jù)不完全統(tǒng)計，全國已有超過50個城市發(fā)布了有關住房租賃的政策措施。
研究數(shù)據(jù)顯示，2020年租賃市場規(guī)模預計達到1.6萬億元，租房人數(shù)將達到1.9億人;到2025年，中國租賃市場規(guī)模將從現(xiàn)在的1.1萬億元增長到2.9萬億元。雖然住房租賃市場為一片藍海，但是行業(yè)仍存在虛假房源信息、惡意克扣押金租金、違規(guī)使用住房租金貸款、強制驅(qū)逐承租人、租房平臺“高進低出、長收短付”等亂象。因勢利導，讓市場回歸健康和穩(wěn)定，已成為當務之急。
12月25日，住房和城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)展改革委、公安部、市場監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會、國家網(wǎng)信辦等6部門聯(lián)合印發(fā)了《關于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》(以下簡稱《意見》)。細讀文件中的14條意見，從機構(gòu)、房源、交易過程、金融管控等方面都有明確的處理意見，“嚴格登記備案管理、真實發(fā)布房源信息、保障租賃房屋安全、管控租賃金融業(yè)務”等，從企業(yè)管控到交易全流程都有明確的指導。
《意見》的出臺將對整頓租賃市場亂象、化解租賃市場風險、規(guī)范租賃市場發(fā)展、切實維護租客和業(yè)主權益，起到積極作用。
