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銷售回款是房企最重要的資金來(lái)源。最近一段時(shí)期，多地商品房預(yù)售資金監(jiān)管再度被收緊，并逐漸形成一種趨勢(shì)性政策。加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管極具信號(hào)意義，疫情影響疊加“三道紅線”約束，房企回款壓力、財(cái)務(wù)壓力與日俱增，樓盤(pán)爛尾風(fēng)險(xiǎn)明顯攀升，進(jìn)一步加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管能夠防止預(yù)售資金被挪用，確保項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。此舉關(guān)乎房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，無(wú)疑會(huì)成為監(jiān)管部門關(guān)注的焦點(diǎn)和2021年工作重點(diǎn)。

早在2010年，住建部曾出臺(tái)通知要求監(jiān)管房企預(yù)售資金，此后各省市也陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)制度。但是因?yàn)檎吡Χ群捅O(jiān)管執(zhí)行均較為寬松，房企挪用預(yù)售資金逐漸成為行業(yè)普遍現(xiàn)象。尤其個(gè)別房企資金鏈斷裂后，擅自挪用預(yù)售資金，停工、爛尾現(xiàn)象接踵而至，購(gòu)房者的權(quán)益無(wú)法得到保障。

比如，2020年初深陷資金鏈危機(jī)的泰禾集團(tuán)旗下項(xiàng)目北京院子二期，因預(yù)售項(xiàng)目資金被挪用致項(xiàng)目停工，業(yè)主們何時(shí)入住遙遙無(wú)期，監(jiān)管層多次要求其整改并暫停了項(xiàng)目網(wǎng)簽。同樣的事情也發(fā)生在四川德陽(yáng)，2020年10月，開(kāi)發(fā)商中迪國(guó)際惡意透支監(jiān)管資金并挪作他用，導(dǎo)致沒(méi)有足夠資金修建剩余樓盤(pán)，工程已停工數(shù)月。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年以來(lái)已有至少25個(gè)省市出臺(tái)了加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)政策或?qū)嵤┘?xì)則，且內(nèi)容主要集中于專戶專存、?？顚Ｓ?、全程監(jiān)管、節(jié)點(diǎn)控制四個(gè)方面。具體來(lái)看：一是要求開(kāi)發(fā)商開(kāi)設(shè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶;二是要求開(kāi)發(fā)商與監(jiān)管機(jī)構(gòu)、監(jiān)管銀行簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議;三是對(duì)信用資質(zhì)不同的開(kāi)發(fā)商實(shí)行差別化資金監(jiān)管額度;四是在預(yù)售資金使用上，按照工程進(jìn)度支取相應(yīng)比例的資金。

各地均要求房企的預(yù)售款全部進(jìn)入專戶，此后根據(jù)工程進(jìn)度，動(dòng)態(tài)調(diào)整留存資金的比例。監(jiān)管額度基本以滿足項(xiàng)目工程建設(shè)所需金額為目標(biāo)，為房企預(yù)售證金額的10%-40%不等，并且在實(shí)際執(zhí)行上“因企施策”，根據(jù)企業(yè)的誠(chéng)信等級(jí)進(jìn)行調(diào)整。

此次預(yù)售資金監(jiān)管加碼，實(shí)際是針對(duì)政策執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的具體問(wèn)題有針對(duì)性地 “打補(bǔ)丁”，旨在維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。

毫無(wú)疑問(wèn)，在融資監(jiān)管歷史最嚴(yán)背景下的預(yù)售資金監(jiān)管收緊，即便只是部分資金監(jiān)管，也會(huì)對(duì)房企的資金周轉(zhuǎn)產(chǎn)生影響。對(duì)于中小房企而言，對(duì)項(xiàng)目回款的依賴度更高，日常經(jīng)營(yíng)更需要銷售回款的支持，資金被嚴(yán)控之后，融資或?qū)⒚媾R困境，無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力的房企將會(huì)加速退出，行業(yè)分化加劇。

顯然，強(qiáng)監(jiān)管已成為大勢(shì)所趨，未來(lái)政策端對(duì)企業(yè)監(jiān)管的精細(xì)化程度將逐漸上升。隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸發(fā)展成熟，政策基調(diào)轉(zhuǎn)“穩(wěn)”，行業(yè)由“增量”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)”已是必然趨勢(shì)。新的市場(chǎng)形勢(shì)倒逼企業(yè)必須更加注重產(chǎn)品質(zhì)量，提高運(yùn)營(yíng)管控能力，只有不斷優(yōu)化產(chǎn)品線，提升產(chǎn)品力，保證項(xiàng)目按質(zhì)交付，未來(lái)才可能在市場(chǎng)謀取一席之地。

（中國(guó)消費(fèi)者報(bào) 孫蔚）