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3月25日，佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司(股票代碼：1638.HK)發(fā)布2020年度業(yè)績(jī)報(bào)告。雖然報(bào)告期內(nèi)行業(yè)景氣度承壓，但公司不懼挑戰(zhàn)，堅(jiān)定地產(chǎn)主業(yè)，充分依托城市更新自身優(yōu)勢(shì)及多元擴(kuò)儲(chǔ)綜合實(shí)力，各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)穩(wěn)健增長(zhǎng)，財(cái)務(wù)指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化，表現(xiàn)出了極高的韌性和潛能。

2020年佳兆業(yè)合約銷(xiāo)售金額約1069億元，同比增長(zhǎng)21%，再創(chuàng)歷史新高;銷(xiāo)售面積620萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33%。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年佳兆業(yè)銷(xiāo)售額排名持續(xù)上升，位居全國(guó)第24位。其中粵港澳大灣區(qū)市場(chǎng)表現(xiàn)突出，銷(xiāo)售金額占比達(dá)58%，結(jié)轉(zhuǎn)收入占比達(dá)71%。近三年來(lái)，佳兆業(yè)銷(xiāo)售年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)24%，發(fā)展后勁十足。

銷(xiāo)售之外，公司各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)也保持良好上漲勢(shì)頭。2020年佳兆業(yè)營(yíng)業(yè)收入為557.7億元，同比增長(zhǎng)16.1%;凈利潤(rùn)為52.8億元，增長(zhǎng)26.8%;歸母凈利潤(rùn)為54.5億元，同比增長(zhǎng)18.6%;毛利潤(rùn)為159.1億，同比增15%。此外，佳兆業(yè)資產(chǎn)不斷增厚，總資產(chǎn)增長(zhǎng)14.4%，達(dá)到3099億。核心指標(biāo)保持雙位數(shù)的增幅，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增長(zhǎng)。

財(cái)務(wù)方面，佳兆業(yè)在2020年實(shí)現(xiàn)“三道紅線”由橙轉(zhuǎn)黃。相比2019年末，凈負(fù)債率由144%降至98%;現(xiàn)金短債比由1.1倍提升至1.56倍;剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率下降至70.3%。佳兆業(yè)財(cái)務(wù)表現(xiàn)總體維持在健康水平，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，流動(dòng)性顯著增強(qiáng)。預(yù)計(jì)2021年，公司將實(shí)現(xiàn)“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)。

城市更新持續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)

3月18日，佳兆業(yè)集團(tuán)憑借在城市更新領(lǐng)域的顯著優(yōu)勢(shì)，公司在城市更新方面獲得權(quán)威機(jī)構(gòu)、市場(chǎng)的充分肯定，也是對(duì)企業(yè)實(shí)力和品牌公信力的高度贊譽(yù)。

2020年佳兆業(yè)新拓城市更新項(xiàng)目54個(gè)，主要集中在深圳、廣州、東莞等大灣區(qū)核心城市;新拓項(xiàng)目數(shù)量是2019年的近三倍，城市更新規(guī)模增長(zhǎng)明顯。此外，佳兆業(yè)城市更新模式的全國(guó)復(fù)制加速推進(jìn)，貴州、湖北等地實(shí)現(xiàn)首個(gè)項(xiàng)目落地，城市更新版圖不斷擴(kuò)大。

在城市更新項(xiàng)目?jī)?chǔ)備方面，佳兆業(yè)擁有項(xiàng)目201個(gè)，占地面積超5000萬(wàn)平方米，絕大部分位于大灣區(qū)，其中深圳、廣州兩地貨值占比高達(dá)86%。佳兆業(yè)城市更新規(guī)模保持行業(yè)前列，項(xiàng)目含金量高、利潤(rùn)可觀。

加速轉(zhuǎn)化釋放良好預(yù)期

近年來(lái)，佳兆業(yè)集團(tuán)城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)化速度明顯提升，貢獻(xiàn)土儲(chǔ)價(jià)值巨大。2020年集團(tuán)轉(zhuǎn)化9個(gè)項(xiàng)目，可售面積近180萬(wàn)平方米，轉(zhuǎn)化面積同比大幅增長(zhǎng)152%;轉(zhuǎn)化項(xiàng)目位于香港、深圳及廣州，對(duì)應(yīng)可售貨值約640億元。

隨著《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》正式發(fā)布，城市更新項(xiàng)目拆遷安置協(xié)議簽約率達(dá)95%，就可依法對(duì)項(xiàng)目調(diào)解及征收，這將進(jìn)一步加速城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)化。預(yù)計(jì)未來(lái)1-2年，佳兆業(yè)城市更新轉(zhuǎn)化可售面積約420萬(wàn)平方米，總貨值可達(dá)2000億元。其中，2021年上半年可轉(zhuǎn)化城市更新項(xiàng)目超100萬(wàn)平方米，總貨值約660億元。

利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)助推高質(zhì)增長(zhǎng)

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)增量開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)水平，有出現(xiàn)回落的趨勢(shì)，房企的毛利潤(rùn)開(kāi)始向社會(huì)資本平均回報(bào)水平回歸。相比競(jìng)爭(zhēng)激烈的招拍掛拿地方式，佳兆業(yè)通過(guò)城市更新能以較低的地價(jià)獲取土地儲(chǔ)備，從而保證更高的利潤(rùn)率。

以深圳為例，2020年深圳住宅用地土拍市場(chǎng)平均地價(jià)統(tǒng)計(jì)顯示，南山區(qū)平均地價(jià)為62975元/平方米;全市土地價(jià)格洼地在坪山區(qū)，成交均價(jià)為16398元/平方米。而佳兆業(yè)深圳城市更新新增項(xiàng)目土地成本僅為13940元/平方米。遠(yuǎn)低于深圳各地招拍掛成交價(jià)格。

作為城市更新龍頭企業(yè)，佳兆業(yè)的城市更新紅利正在穩(wěn)步釋放，在2020年的合約銷(xiāo)售中，城市更新項(xiàng)目銷(xiāo)售額占整體銷(xiāo)售的三分之一，成為集團(tuán)銷(xiāo)售貢獻(xiàn)的重要來(lái)源。隨著這些轉(zhuǎn)化項(xiàng)目進(jìn)入利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)通道，佳兆業(yè)的盈利水平也將得到穩(wěn)步提升。

主動(dòng)應(yīng)對(duì)調(diào)控平穩(wěn)穿越周期

促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制不斷出臺(tái)，土地供應(yīng)“兩集中”政策結(jié)合“三道紅線”及房貸集中管理兩項(xiàng)融資政策，共同構(gòu)成了房地產(chǎn)供給側(cè)改革的閉環(huán)，改變行業(yè)過(guò)去加杠桿擴(kuò)張的競(jìng)爭(zhēng)格局，行業(yè)轉(zhuǎn)向更加有序的良性競(jìng)爭(zhēng)。

佳兆業(yè)集團(tuán)錨定城市更新賽道，能夠更加從容的面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，走穩(wěn)每一步成長(zhǎng)道路。城市更新轉(zhuǎn)化土儲(chǔ)有效降低了佳兆業(yè)對(duì)招拍掛市場(chǎng)的依賴(lài)度程度，受集中供地政策影響相對(duì)更小;更低的土地成本也有助于公司降低負(fù)債水平，以盡快調(diào)節(jié)各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)達(dá)標(biāo)“三道紅線”。

城市更新賽道的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，不只簡(jiǎn)單地為佳兆業(yè)帶來(lái)業(yè)績(jī)提升，它還是公司為資本市場(chǎng)評(píng)估公司企業(yè)信用和綜合實(shí)力提供的重要依據(jù)。展望未來(lái)，佳兆業(yè)集團(tuán)將聚焦利潤(rùn)、聚焦大灣區(qū)、聚焦城市更新、聚焦降負(fù)債，打造穿越周期的“百年老店”。

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